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根据各地方政府网站,近期,兰州等地密集出台房地产放松政策,包括取消和放松限购、限贷等,也包括加快项目开发、推进货币化安置,提升预售资金使用效率,降低土地付款要求、降低预售条件等。这些政策中部分内容较此前郑州政策对需求的刺激力度更大,一些内容也仿照此前哈尔滨直接废止2018年政策的做法。政策也普遍意识到,仅仅依靠供给侧资金流动,无法解决行业的信用、交付、投资、拿地等诸多问题,刺激需求是必然之选。
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政策更进一步,积极托底需求。
风险因素:
预计政策作用之下,基本面二季度起缓慢恢复。
房价已经企稳,并未持续下跌,中信证券跟踪的活跃二手房交易显示,2021年三季度房价出现明显调整,但从四季度开始企稳至今。按揭利率持续下降、首套认定标准降低、公积金贷款支持加大,共同带动房贷成本下降。居民杠杆率处于较低水平,2021年住房交易杠杆率为35%,为过去6年最低,京沪交易杠杆率仅为20%左右。郑州等城市的案列也显示,放松政策对交易刺激作用明显。如果销售可以恢复,相信信用环境恢复可以期待。
房地产放松政策时间及力度不及预期的风险,部分企业持续出现债务问题的风险。
月基本面探底。
月,中信证券跟踪的45个城市成交20.0万套,同比下降41%,17个城市二手房成交4万套,同比下降30%。中信证券跟踪的18个企业销售额同比下降45%,一季度下降43%。高信用公司下降38%,一般信用公司下降72%,降幅持续扩大。应该说,基本面探底加速了政策的出台。一季度末,38家主流中国开发企业中出现债务违约和展期的有8个,其总资产占21%,总负债占26%,有息负债为22%。房地产企业信用风险开始扩散,这种扩散影响到行业的正常循环,包括资产的定价、供应商付款、房屋交付,以及金融机构的资产安全。
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